2013-08-21

脱法ハウスにガイドライン？

以前のブログで、脱法ハウス問題の解決の方法として、
ガイドラインの策定ができることを予想致しましたが、
実際にガイドラインなるものが出来て来たようです。

ただ、このガイドラインは、国土交通省が定めたものではなく、
シェアハウスの団体が独自に定めてものであり、
法律的な強制力はなにもないのが実態です。

2つのシェアハウス団体が独自のガイドラインを提示しているが、
両社とも甲乙つけがたい内容になっているようです。

日本シェアハウス・ゲストハウス連盟

上記の団体が発表したガイドラインは以下の通りです。

1.
各シェアハウスの許容人数について今後、連盟は各シェアハウス物件最大許容人数×9.84㎡が、延床面積以下であることを推奨基準とする。
推奨基準を満たさないシェアハウス物件を所有している連盟会員は、最大許容人数×7.38㎡が、延床面積以下であることを最低基準とし、今後5年以内に連盟推奨基準を満たすよう検討、対応をしていくこととする。
2.
建物用途について各シェアハウス事業者が運営する建物の建築確認届出済み用途は、住居系建築物である「一戸建ての住居」、「長屋」、「共同住宅」、「寄宿舎」、「下宿」のいずれかであることとする。現在これに適合していない物件（例えば、建物の用途が事務所、倉庫、自動車車庫などの物件）を運営中の場合には、その用途変更を速やかに行うこととする。
3.
入居者との契約について入居者との契約は普通建物賃貸借契約または定期建物賃貸借契約とする。
4.
マンションを使用してシェアハウスを運営する場合
区分所有建物（マンション・団地等）をシェアハウスに転用する場合、管理組合の規約を守り、またその了承を得ることとする。
5.
各シェアハウスのデータ管理について運営するシェアハウスの建物住所・居室数（個室数と相部屋数）・延床面積に関するデータを連盟で収集し、会員
専用ホームページ内に保存することとする。
6.
防火管理者の資格取得シェアハウス事業者は、組織内に最低一名は防火管理者の資格を有することとする。
7.
防火対策の周知徹底入居者に対し防火対策、避難口、避難方法等を周知させることとする（マニュアル等の作成または定期的な避難訓練など）。

注目すべき点は、
1の7の部分かと思います。

1は、シェアハウス一人あたりの面積を規定しております。
一人当たり9.84㎡と策定しているので、
100㎡なら10人までといった感じのようです。
この数字の妥当性はわかりませんが、
今後の指標となりそうですね。

7は、入居者の生命に関わる消防関連については、
しっかりやりましょう！という内容です。
当たり前と言えば、当たり前なのですが。。。

上記の内容は、
常識のある方からすると“すべて当たり前じゃね？”と思われる方も多いかと思いますが、この当たり前は守られていない物件が多かったということを表しているでしょう。
※もちろん、きちんと最初から順守している物件も多かったと思います。

日本シェアハウス協会

ガイドラインについては明確にHPには記載されていませんでしたが、毎日新聞の抜粋は、以下の通りです。

新規参入組が多い協会は、既に定めている自主基準を点数化し、１００点満点で８０点以上の物件に、９月から「登録証」（ステッカー）を交付することを決めた。１棟当たり審査料は３万円、登録料は２万円。自主基準では、各居室の最低面積は「１人当たり４・５畳以上を厳守」と規定、１９８１年以前の旧耐震基準で建てられた物件には耐震診断や耐震工事を求めるなど、連盟より「厳格」な部分が目立つ。

こちららは、一人当たりの居室の広さが4.5帖以上と規定しているようです。
先ほどの連盟は、物件全体として9.84㎡としているのに対して、
こちらの協会は、居室が4.5帖（7.29㎡）としているのが違いますね。

ただ、こちらのシェアハウス協会の加盟団体には、
シェアハウスを運営している団体はとても少なく、
工務店の方や不動産業者の方がメインになっています。
そういった意味で、
利益重視の姿勢が強く、
必要以上に建築コストをあげようとしている意図も読み取れます。
※そもそも、シェアハウスを運営していない方々による団体がシェアハウスのガイドラインを作ること自体に強い違和感を感じます。

間違いなく言えるのは、両方のガイドラインは、
とてもざっくりしすぎており、
かつ、あまりにも当たり前のことしか記載されていないという点です。

おそらく、真面目に入居者の方をしっかり考えて運営してきた企業にとっては、鼻で笑ってしまいそうな内容かもしれませんね。

いづれにせよ、
両団体とも加盟数がとても少ないので、実効性がどこまであるか不明ですね。
※日本シェアハウス・ゲストハウス連盟は、34団体。
※日本シェアハウス協会は、41団体。（シェアハウス運営会社は3割程度）

最後に個人的な感想を言うと、、、
このガイドラインは誰のために作られているのか？
という疑問がわきましたね。
どちらもシェアハウス運営会社（自分たち）を守るためにガイドラインを作っており、
入居者のことがあまり考えられていない点が残念に思います。
シェアハウスに住む人のことを本気で考えているのであれば、
入居者へのアンケートデータをもとにガイドラインを作るのは妥当では？と思います。
どこまで行ってもこの問題において、入居者は蚊帳の外ですね。、

2013-07-26

毎日新聞は、脱法ハウスが大好き？

マンボー事件から、

まだ問題を引きずっている脱法ハウス問題。

まだ、多様なメディアで取り上げられていますが、

毎日新聞がこれでもか！というくらい脱法ハウスがらみの記事をアップしています。

脱法ハウスに該当するのでは？という物件の事例を紹介したり、

国土交通省の動きを紹介したり、、、

毎日新聞は脱法ハウスが好きなのかな？

他の新聞はここまで取材しているところはありませんからね。

2013-07-13

脱法シェアハウスに絡むステークホルダーの本音

脱法ハウスの問題がまだまだ続いているようですね。

そこで、ステークホルダーの本音をまとめてみたいと思います。

■弁護士
ん？これは、マンボーから和解金をGETするチャンスでは！？
居住者の権利を守るという大義名分のもと、
お金儲けのチャンスじゃね？

■入居者
あー、新しいところ探さないと。
これだけ安いところは、他にもあるのでしょうか？
私達の住めるところが減っていく。。。

■マンボー
あー、めんどくせーなー。
でも、まあ、それなりに儲かったから、まあいいか。
また、他のことをやろう。

■マンボーと類似の管理会社
やべぇぇ。うちもやられる可能性があるぞ。
どーしよう？

■マンボーとは対極の管理会社
うちは、しっかりやっているから、問題ないな。
むしろ、業界の足を引っ張ていた連中がいなくなってよかった。

■シェアハウス、何とか団体
これは、シェアハウスとは？脱法ハウスとは？の指針を作らないといけないなぁ。
会員のハウスのクオリティーがピンキリだから、
ちょっとブラックに近いグレーな物件の取り扱いが困るなぁ。

■工務店
ガイドラインを厳しくして欲しいな！
そしたら、既存の建物の改修工事など、新しい仕事が貰えそうだ。

■シェアハウスプロデューサーを名乗る奴ら
俺らは、プロデューサーだから、
自分の物件を持ってないから、特に影響なし。
今後は、サラリーマン大家をビビらせて、
ハイグレードな物件を作らせて、工事費をつりあげてやろうかな。

■役所
はて、今は、とりあえず、しっかりやっておかないと。
俺らのところに変な責任がこないようにしないとな。

■議員
『1.6帖、窓なしの建物で、人間らしい生活が送れるのか？』
と国土交通大臣に説教している奴がいた。

これを利用してもっともらしいことを言って、
目立ちたい！

さて、心から、入居者のことを考えている人は誰でしょうかね？

2013-07-08

脱法シェアハウスの現状と未来予想図

マンボー事件が発生してから、至るところに脱法ハウスの影響が出ているようです。

そもそも、脱法ハウスは何が問題視されているのか纏めてみます。

1.7帖で窓なしのお部屋

ええ？そんなお部屋が本当にあるのか？と疑いたくなるような事実でありますが、お部屋は2帖もない。そして、窓もない。という本当にここで人が暮らせるのか？と疑いたくなるような環境だったようです。さらに、壁は薄くて、隣の声がまる聞こえのようです。もう、プライバシーという言葉はないですね。さらにさらに、ベランダなども当然なく、お部屋も狭いため、洗濯モノを干す場所もなかったようです。
なお、共同住宅の場合は、7平方メートル以上ないと違法建築になるようです。（東京都の条例）

住居としてではなく、レンタルオフィスとして契約

管理会社であるマンボーは、住居としてではなく、レンタルオフィスとして契約していた模様です。もちろん、契約している方は住居として利用しており、また住民票も移していたことから、実態は住居です。住居とオフィスでは、適用される法律が異なります。これが違法シェアハウスと言われずに脱法ハウス言われる由縁ですね。

消防法を順守していない

上記の通り、実態は住居ですから、共同住宅としての消防法を順守する必要性があります。火災報知器の設置や2方向避難経路の確保などですね。こういったものも全然順守されておらず、もし火災が発生した場合、多くの犠牲者が出ていたでしょう。火災が起きる前に、この事件がメディアに取り上げられるようになったのは、幸いと言えるかもしれません。。。

こう書いてみると、ダメなこと尽くしですが、逆にどんなメリットがあるのでしょうか？

賃料が非常に安い、というか激安

都心の一等地でも3万円という信じられない賃料設定がされていたようです。さらに、敷金・礼金も掛からないということで、初期費用もランニング費用も激安ということですね。都心でまともなワンルームを借りると、6万円・7万円かかりますから、その半額以下で借りられるというのは、非常に大きなメリットですね。
ちなみに、ネットカフェを1か月借りる金額と同じ程度らしいですね。ネカフェに住むより、マシという考え方もあったようですね。

住民票を移せる

先ほど、少し書きましたが、この脱法ハウスに住んでいる方の大多数が住民票を移していたようです。これがあると、就職活動が普通にできるようになりますから、地方から上京してきた方にはとてもありがたいですね。

まあ、一言でいえば、安かろう悪かろう、という住居が脱法ハウスですね。
安かろう悪かろうという商品は、不動産に限らず世の中にはたくさんありますし、品質を気にしないというユーザーはたくさんいます。

でも、それが住居だと、違法となってしまうようですね。確かに、火災時の避難経路などがないということは人命にも影響があるので、ある程度の規制・ルールがあることは必要なことではあるでしょう。

でも、選択権がユーザーにないというのは少し引っかかるところであります。要は、脱法ハウスに住んでいたユーザーは、不満を持ちながらも長期間住んでいる人もいたという事実（納得しながらお金を払い続けたという事実）があり、脱法ハウスを必要としていた、ということです。

住むところに6万も7万も払うことが（心理的or経済的に）出来ないと考えているユーザーも結構いるということですね。確かに、寝に帰るだけのお部屋であれば、狭くてもベッドがあればいいかもしれませんし、家賃を抑えることで別のところに自己投資を出来るようにもなります。これは実際に聞いた話ですが、賃料は安めの物件に住んで、浮いたお金は海外旅行に充てるといった発想を持って暮らしている方もいるようです。

成熟社会を迎えた日本には、多様な価値観や考えを持って暮らす方が増えてきていると思います。今までの駅近とか、お部屋が広い物件がいい！という考えは、今でも残っていますが、そういう風に考えない方が増えてきているのもまた事実です。なので、最低限の安全性は確保しなくてはいけないかと思いますが、ユーザーの価値観にあった低価格の住居は必要かもしれませんね。

なお、今後は、脱法ハウスについてどのようになる可能性があるか予想してみましょう。

可能性1：シェアハウスに関するガイドライン

まず、これはかなり高い確率で策定されるかと思います。シェアハウスとはそもそもなんぞや？という定義も曖昧であり、用途的にも寄宿舎なのか共同住宅なのか、明確な定めがありません。要はかなりグレーな部分が多いのがシェアハウスだったりします。なので、このグレーゾーンの現状に、白・黒をはっきりさせるようなガイドラインが必要になるでしょう。

ただ、シェアハウスの実態、脱法ハウスの実態を把握していない役人の方にしっかりしたガイドラインが作れるかどうかは定かではありません。
なお、先月、国土交通省がシェアハウス管理会社にアンケートの回答を依頼しましたが、回答率は3割程度だったようです。要は、脱法ハウスを運営しているところはアンケートに答えなかったんですね。これじゃ、役人さんも実態がわかりません。アンケートなど取らずとも、役人もタワーマンションに住むのではなく、脱法ハウスに1か月でも2か月でも住んでみたらいかがですかね？これが一番、実態がわかるでしょう。

可能性2：ガイドラインの策定前と策定後の物件を明確にする

1981年に建物の耐震基準が変わりましたね。要は、規制が厳しくなったのですが、1981年以前に建てられた建物は新耐震基準を満たしておりません。旧耐震と言われている建物ですね。新耐震基準を満たしておりませんが、その建物を取り壊すような命令は出ませんでした。ただ、重要事項取扱い説明で、その旨を説明する義務はあるようです。

シェアハウスも上記と同じように、ガイドライン策定前に作られたシェアハウスは、その旨を借り手に説明する義務が今後生じるかもしれませんね。
既に住んでいる人が多くいるので、既存の脱法ハウスすべての閉鎖は、なかなか難しいでしょうね。

まあ、上記はあくまでも可能性の話であり、実態はどうなるかわかりません。
現状を知らない役人が一方的に決めるのではなく、ユーザーの声をうまく反映した形で、みんながハッピーになるガイドラインが出来ることを強く期待したいですね。

■参考サイト
毎日新聞：http://mainichi.jp/select/news/m20130806k0000m040130000c.html

シェアパレード：http://sharepare.jp/illegal-house002/

10万円で家を建てて生活する寝太郎のブログ：http://mainennetaro.blog.fc2.com/blog-entry-292.html